老人ホームに入居していた場合も使えるようになった空き家特例。その際に必要とされる要件とは？
相続開始直前まで、老人ホームに入居していた場合も一定の要件を満たすと適用の対象となった空き家特例。老人ホームに入居していた場合に、4つの要件が必要です。
空き家特例は、事案ごとの詳細な検討が必要です。適用にあたって不安な点がある場合は、税理士にご相談ください。
H31年度税制改正
昨年、平成31年度税制改正で空き家特例が改正されたとブログで書きました。
記事はこちらです。
https://www.naowakayama.com/2018/12/14/h31nendozeiseikaiseitaikou-akiyatokurei/
空き家特例とは、相続により空き家になった不動産を売却し、条件を満たした場合には、当該不動産の譲渡所得から3,000万円を特別に引いてもらえるという制度です。
平成31年度税制改正で、この空き家特定が改正になりました。
改正点
・被相続人が相続の開始直前において老人ホーム等に入居していた場合も対象となった
・当初は、2019年12月31日までとされていた適用期間が2023年12月31日までに延長された
空き家特例の節税効果
さてさて、この空き家特例どのくらいの節税効果があるのでしょうか？
空き家特例が使える場合と使えない場合の税額を比較すると、以下のようになります。
前提
・売却価額は、4,000万円
・取得価額は、1,000万円（建物の減価償却考慮後）
・売却諸費用はなし
・取得から50年超経過⇒税率は20.315％
（空き家特例が使えない場合）⇒税額は約600万円
課税される金額＝4,000万円ー1,000万円＝3,000万円
税額＝課税される金額×税率＝3,000万円×20.315％＝609万円
（空き家特例が使える場合）⇒税額はゼロ
課税される金額＝4,000万円ー1,000万円ー3,000万円＝０
課税される金額がないので、税額もゼロとなります。
大きいですね。
老人ホームの居住していた場合
2019年4月1日以降に売却された場合、老人ホームに居住していた場合も空き家特例の対象となります。ただし、なんでもかんでも認められるわけではなく、一定の要件が必要とされています。
一定の要件とは、以下の4つをすべて満たすことが必要です。
なお、詳細は国土交通省のHPに掲載されています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html
必要とされる要件は、4つです。
- 被相続人が要介護・要支援認定を受けていたこと又はその他これに類する被相続人であること
- 被相続人が相続直前まで主として老人ﾎｰﾑ等に居住し、かつ、老人ﾎｰﾑ等入所前に家屋に居住していたこと
- 老人ﾎｰﾑ等入所前に、被相続人以外の居住者がいなかったこと
- 老人ﾎｰﾑ等入所後、被相続人が家屋を一定使用し、かつ、事業の用、貸付けの用、被相続人以外の居住の用に供されていないこと 国土交通省HPより
まとめ
空き家特例は、相続によって空き家になってしまった家を売却しやすくするための制度です。
従来は、被相続人が老人ホームに入所していたために、使えないという場面が多々ありました。平成31年度税制改正によって、老人ホームに入所していた場合も使えるようになり、使い勝手が良くなりました。しかし、適用にあたっては、相続開始前の要件が必要とされています（老人ホームに入所している間に、他人に貸していないなど）。空き家になりそうな家屋がある場合は、相続開始前から考えておくのもいいかもしれませんね。
編集後記
午前中は、バレエ。回転系が苦手なのですが、少しコツがわかってきたような気がします。
午後からは、お客様と打ち合わせでした。